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內容來自sin企業貸款嘉義二胎年息a新聞

10餘樓盤"墊首付"攬客 甘當"活雷鋒"還是營銷噱頭?





  2011年佛山限購,市場慘淡一時,有樓盤甘願當"活雷鋒",為購房者短期內墊付房款,餘款在1-2年內還清,"墊首付"現象曾風靡一時。

  去年年末到今年年初,在經歷一輪樓市爆發性增長後,深陷在"錢荒"之下的各地市場,"墊首付"現象開始重出江湖。南都記者本周調查後發現,在佛山,從去年年末開始,陸續起碼有10多個樓盤,在一定時間內推出瞭"墊首付"或分期付款活動。不過,比起以前推出時效長達一兩年的"墊首付"活動,包括佛山和廣州的樓盤,多數情況都把"墊首付"時間壓縮在3個月到半年之中,免息周期並不長。

  業界對此也褒貶不一,有人認為其既吸引眼球、又暫時降低門檻,有人認為現在包括在佛山、廣州流行的"墊首付",更多是吸引眼球,刺激買傢入市的營銷噱頭,並不能真正緩解購房者資金壓力緊張。

  以80-90平方米的剛需產品為主

  從去年年末開始,曾在2011年樓市"困難期"出現過的"墊首付"、分期付款等形式的優惠舉措,開始在佛山市場重現。

  南都記者本周的調查就發現,從去年11月,"墊首付"和分期付款活動在佛山開始盛行。包括已經結束這一舉措的龍光旗下3大樓盤在內,在佛山五區,起碼有10多個樓盤正在或已推出"墊首付"或分期付款活動。

  記者以消費者身份咨詢和向發展商瞭解後發現,近期佛山市場流行的"墊首付"或分期付款,以80-90平方米的剛需產品為主,通常都推出一成首付或者5萬- 10萬元的首付款,低於正常所需的20萬- 30萬首付,在一定時間內大幅降低瞭樓盤的入市門檻。

  不少品牌發展商都參與到"墊首付"大軍中。在佛山新城,首付8萬元起的保利V座公寓為商業性質,實際上保利東灣銷售人員也透露,這是為期3個月時間的短期"墊首付"活動,而在順德保利中環廣場,也曾推出首付10萬的分期付款計劃。

  最近,順德萬科沁園也打出最低首付6萬的分期付款計劃。去年11月、12月,龍光地產旗下3大項目,推出"佛山青年無憂置業計劃",購房僅需一成首付,樂從鉅隆風度花園也推出首付一成僅8萬多的活動。

  禪城區推出"墊首付"、分期付款的樓盤更為密集。而和龍光君悅華府同處港口路的沿海馨庭,最近也打出首付8萬的分期付款,付清首付餘款時間同樣為3個月,而禪城時代雲圖二期也推出首付5萬元,最長14個月的分期付款活動。

  南海區亦有不少樓盤采取這一措施,例如羅村、獅山、丹灶等多個鎮街,桂丹頤景園、雲山峰境花園、金莎華府和羅村花半裡等項目都推出最短1個月到最長1年的首期分付政策。雖然所占比例並不多,但是在近一兩個月明顯增多。

  丹灶某樓盤銷售負責人介紹,周邊多數樓盤都采用這一購房優惠,而且條件越來越寬松,明顯地吸引不少短期資金緊張的客戶。"也許在樓盤銷售局面得到一定緩解之後,又會逐漸收緊。"

  剩餘首付多在三個月付清

  在付款周期上,記者發現目前佛山推出"墊首付"的樓盤,通常要求買傢要在3個月左右時間還清,僅時代雲圖等個別項目,付款周期可長達1年多。而在此期間,發展商提供無息"墊付款"的福利,緩解瞭購房者的資金壓力。

  "嚴格意義上來說現在的這些置業措施並不算是'墊首付'而是首期款延遲支付。"據南海區某樓盤銷售負責人介紹,今年以來樓盤推出瞭首付款最長可以在3個月內支付,因此首付最低隻需要5萬元。"這其實僅僅是一成首付的金額,另外兩成共10萬元可以在3個月內付清。"

  不少樓盤推出的這一首付分期置業措施,不少消費者相當"買賬"。羅村某樓盤銷售負責人表示,項目成交的客戶中有20%的買傢都采取瞭這一付款方式,這對於短期資金不足但是一定時間可以周轉的準買傢來說十分有吸引力。而丹灶另一樓盤的銷售負責人也表示,優惠推出以來,"蠻多的客戶都選擇這一優惠。"

  "現在很多消費者就差幾個月時間來緩沖。"更有未推出墊首付置業措施的樓盤銷售人員表示,即使該樓盤目前沒有這類置業措施,但也有很多準買傢咨詢能否延遲支付首期款,"就遲這幾個月。"

  據記者采訪瞭解,廣佛區域樓盤采取開發商"墊首付"的形式早已有之,尤其是在市場相對淡靜的環境下,面對出貨壓力,不少開發商都以這種形式降低置業門檻來吸引買傢。今年3月份以來,佛山項目再度一定規模地推出"墊首付"。不過,在首期款最長付清時間期限,與以往出現瞭明顯不同。

  "去年我們的首期分付優惠分為一年或者兩年期支付,今年則主要集中在6個月以下。"去年一度以首付分期形式吸引不少年輕買傢入市的中恒海暉城,今年沒有再度推出這類長達兩年分期的置業措施,取而代之的是周邊樓盤紛紛推出1- 6個月不等的短期首付分期,這類項目最普遍采用3個月。

  傢住桂城的方小姐回憶,自己在多年前就是采用這類首付分期形式買下第一套房子。當時房子總價30萬元,以公積金形式貸款需要支付9萬元的首付,除瞭第一次簽約時支付瞭3萬元房款之後,剩下的6萬元分成兩年支付,每半年大約1.5萬元。購房門檻明顯降低,首付款壓力被合理分攤。"但是今年開發商推出的這類形式,付款期限比較短,如果單純看第一次支付的房款很低就入市那就會很被動瞭。所以我覺得隻能吸引那些短期資金需要周轉的,但是對於其他買傢來說還是要理性對待,不能被單純的幾萬元首付這種錯覺吸引。"

  競爭激烈 "墊首付"有市場

  在廣州,近期也有媒體披露20多個樓盤推出"墊首付",和佛山情況類似,廣州樓盤也多推出時長在一年內的"墊首付"或分期付款計劃,而在發展商看來,在進入市場膠著期的情況下,"墊首付"在一定程度上解決"錢荒",且能吸引眼球,但是,實質效果未必理想。

  "說實話,確實不算特別有成效。"龍光地產相關人士介紹此前推2胎房貸銀行利率多少免費諮詢試算出3盤一成首付的實效時,頗為坦誠。在已推出"墊首付"活動的房企和樓盤中,與之觀點類似的也為數不少。

  記者采訪中也發現,此次佛山區域"墊首付"樓盤比較集中的片區,往往是市場競爭壓力大、片區供應量偏大的片區。如禪城多個項目都推出"墊首付",而今年一季度禪城區新房銷量同比下滑瞭四成,為五區之首,而順德樓盤則較少涉及"墊首付"。

  而包括佛山多數參與"墊首付"的樓盤在內,其分期付款時長隻要在1年內,對企業現金流、資金周轉影響不大。"現在,隻要搶到客,簽約可以緩一緩,銀行放貸也要那麼久,不如先用墊首付的優惠,套住客戶!"有發展商觀點頗具代表性。

  不過,"錢荒"依然是廣佛等城市"墊首付"現象盛行的主要背景原因。在業界看來,今年3月以後,佛山個貸放款周期並沒有明顯好轉,首套房利率維持在基準之上,購房者支付能力較弱,樓盤推"墊首付"可以刺激買傢加速入市。

  在發展商看來,在佛山乃至廣州大批出現的樓盤"墊首付"活動,更多的是在刺激買傢入市,給人以置業門檻下降的感覺。不少發展商也提出,比起直接降價,"墊首付"手段溫和,房企也沒有"割肉"。

  典型案例

  保利V座公寓首付8萬起餘款3個月還清

  位於佛山新城的保利東灣即將首度推出商業公寓,名為保利V座。由3棟商業公寓組成的保利V座,也成為近期保利地產推廣的主力,"首付8萬起",也成為這一組團在公交站牌等區域的主力推廣語。

  這一項目預計本月下旬開放示范單位並推出市場,主力戶型均為40-50平方米的公寓產品,宜商宜居。首付8萬起,無疑降低瞭這一項目置業門檻,雖然其並未公佈定價,但40-50平方米的商業公寓,總價起碼都要40萬-50萬,按照商用物業首付50%的規定,其正常情況下首付都要20萬以上。

  而首付8萬起,相當於其正常總價范圍內的兩成還不到,無疑降低瞭其置業門檻。在以消費者身份向這一項目咨詢後,記者得知這一項目"首付8萬起"的分期付款優惠,周期較短,隻有3個月,3個月結清尾款、付清首付,簽訂合同。

  對於一些熱衷投資、短期內支付能力有限的買傢來說,本應首付五成的商用物業推出分期付款,對發展商和投資者來說都是一個極具誘惑力的選擇。而保利地產在廣州的多個項目,近期也啟動瞭分期付款優惠。

  時代雲圖二期

  首付5萬餘款最長14個月還清

  "5萬擁全城至美精裝3房",位於禪城朝安路的時代雲圖將推二期,醒目的路牌廣告在佛山主幹道邊格外引人矚目。

  時代雲圖將推的二期產品,為89-135平方米的洋房產品,帶精裝修發售,戶型與一期相仿。但不同於一期9字頭發售的低價策略,二期打出瞭低至5萬元的低首付,幾乎是佛山中心城區最低的置業門檻,對於一套89平方米洋房,按其一期90萬左右的總價計算,首付還不到一成。據時代地產透露,這一分期付款計劃,時間上從6個月到14個月不等。記者調查中發現,這一墊首付的優惠,周期要比佛山其他樓盤類似的活動來得更長,時代地產內部人士對此也笑言:"真是發福利瞭。"

  在廣州,時代地產也有多個項目推出墊首付的活動。根據媒體相關報道,時代花生Ⅱ、時代南灣、時代外灘和傾城,也根據項目自身情況推出分期付款或墊首付,最長分期付款的時間在一些項目長達3年。

  桂丹頤景園

  首付5萬總價再減5萬

  上個月,位於丹灶的桂丹頤景園打出"首付5萬元,再減5萬元,0成本購房"的促銷廣告語。看上去頗具吸引力,尤其是對於積蓄不多的年輕置業買傢。

  據記者瞭解,這一優惠實際上是首付分期和總房款優惠的疊加優惠,具體為首付房款在購房時隻需要支付一成,同時在促銷時間段內購房,總房款還可以一次性減免5萬元,而並非0首付。

  以55萬元總價房款的單位為例,減免5萬元之後優惠房價為50萬元。再以首次置業型準買傢三成首付計算,首次付款僅需要繳納一成也就是約5萬元的首付,另外兩成即10萬元的房款,在3個月內付清即可。

  墊首付的Q & A

  Q 1:開發商墊首付,買房後業主何時正式簽《商品房買賣合同》?

  A:據記者采訪瞭解,開發商墊首付購房根據首付款最晚支付時間不同,分別有不同的簽約時間。目前最普遍的3個月內交清首付的形式,開發商多數采取首付付清之後才簽署正式的《商品房買賣合同》。這意味著買傢要等幾個月後才能簽正式合同並簽約備案。

  而對於此前曾一度推出的"首期分兩年付清"的購房形式,則會在消費者支付部分首期款就正式簽署購房合同。據獅山某樓盤銷售負責人介紹,如果消費者延期交款,開發商將通過法律程序追款,甚至收回房屋。

  Q 2:未簽正式合同前,房貸申請受影響嗎?

  A:"影響不大,反正現在銀行房款速度很慢。"桂丹頤景園相關負責人表示,這種開發商短期"墊首付"的形式,對於買傢申請房貸影響並不大。

  據記者瞭解,準買傢簽署認購書時就已經初步確認付款方式以及首付交付時間。不少房企都要求,以按揭形式買房的客戶在認購環節之後、正式簽約之前,需要到銀行辦理好按揭貸款申請,以確定買傢貸款信用沒有問題。

  但是,也有少部分樓盤表示,因為首付支付期限和正式簽合同時間點延遲,將會導致房貸環節拖延,"但是沒辦法,條件越寬松樓盤承擔的風險越大。"

  Q 3:"墊首付"要另外簽合同嗎?

  A:在合同簽署的形式上,"墊首付"的購房形式也根據首付款支付期限的不同,有不同的合同約定形式。

  同樣是以目前3-4個月為主的首付分期為例,開發商普遍采用在購房協議上,直接將首期款的支付時間延長至約定時間,並不需要另外簽署分期付款協議。

  但是,如果首期剩餘部分延遲到一年甚至兩年的時間內付清,開發商通常會另外與購房者簽署一份"分期付款"的協議,上面明晰每期付款的時間和金額。此協議也作為買傢延遲付款或者拒付款時開發商追款的依據。

  Q 4:開發商"墊首付"購房形式,優惠會少一些?

  A:"肯定會的。"多數受訪樓盤表示,一旦準買傢選擇開發商"墊首付",在房款方面的優惠就會少一些。

  正如一次性付款形式可享受最大優惠,按時簽約支付首期亦有一定金額優惠等,首期分期支付的優惠相對來說要少。不過,據記者瞭解,這樣優惠的相差並不會太多,多數樓盤優惠差額在總房款的1%-2%。

  觀點PK

  開發商"墊首付"管用?

  墊首付現象風靡佛山,廣大品牌發展商都先後"嘗鮮",此舉究竟是否對解決"錢荒"有實質性的作用,佛山區域的發展商、業界人士意見並不統一。

  支持方:發展商、購房者都鬧"錢荒"墊首付有其市場空間

  在易居中國佛山公司總經理李鍔看來,墊首付或者分期付款,和現在市面上銀根緊縮,發展商資金匱乏、購房者支付羸弱有關,從市場接受度來說比較高。

  他認為,從開發商角度,現在普遍壓力很大,市場跑不瞭量,而受制於錢荒,銀行放貸周期偏長,房子首期收回來全款到付很難。據他瞭解,去年市面上能夠全款到賬的房企,隻有1/3。

  而從消費者的情況來看,錢荒無疑讓他們獲取銀行個貸的難度變大。而目前很多行業並不景氣,購房者有錢但並沒有到口袋裡,支付能力不是很強,現在市面上流行的墊首付和分期付款,從時間周期上普遍是延期付款,對緩解購房者、投資者的資金周轉有幫助。

  不少現在推出墊首付和分期付款的佛山發展商,觀點也較為接近。他們認為從營銷的角度來看,墊首付或分期、延期付款,確實讓購房者在一定時間內將置業門檻降下來瞭,對提升項目的市場關註度和競爭力,打破市場沉悶局面是有幫助的。

  "從我們在廣州、佛山做的項目來看,墊首付和分期付款的市場接受程度也是比較高的。"李鍔稱。

  反對方:佛山還沒困難到這種程度墊首付解決不瞭燃眉之急

  亦有專傢,認為佛山市場現在基本面並不壞,盛行的墊首付會讓市場風險程度加大。也有大品牌發展商相關營銷負責人認為,市面上都是短期的墊首付,對解決購房者支付能力弱的問題,沒有實質性的幫助。

  匯誠鴻圖房地產顧問公司董事長劉世恩就坦言,佛山市場還沒困難到這種程度,以墊首付、分期付款的方式拉攏客戶,對買賣雙方都是高風險的,雖然現在銀行房貸時間很長,發展商資金偏緊,但與其這樣,不如直接在價格上讓利來得穩健,且立竿見影。

  "你覺得這種活動有用嗎?"某千億大房企佛山項目營銷負責人反問記者。在他看來,現在不少項目墊首付,雖然依靠超低首付吸引剛需為主的客戶進場,但到瞭3個月後又要付清首付款,"剛需客這麼短時間內,從哪弄那麼多錢?"在這負責人來看,現在樓盤之間墊首付的活動,更像是營銷方面的賣點,吸引買傢進場,提高市場關註度,對解決發展商和購房者的資金困難並沒有實質性的營銷。"感覺除瞭廣告好做一些外,沒有什麼幫助,現在很多上市房企考核都是按年計算,3個月的分期,也好回款,操作上也簡單。"

  而針對多個城市風起雲湧的墊首付風潮,世聯地產董事長陳勁松則公開表示,房企墊首付不會是趨勢:"首先變相降低首付,違反瞭首付規定;其次,分期支付,違反與銀行的按揭貸款協議,有騙貸之嫌;第三,大部分企業現金流並不支持。"

  02-03版采寫:

  南都記者 周曉南 路漫漫

  攝影:南都記者 張明術



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/08354075118.shtml

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陳昭旺

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